Comment déduire les intérêts d’emprunts immobilier locatif ?

Investir dans l’immobilier implique de grosses dépenses, source de découragement de certains investisseurs débutants. Le recours à certaines solutions d’accompagnement comme le crédit immobilier se révèle donc bénéfique pour se lancer. Dans ce cas, le prêt fait objet d’intérêts intégrés dans les charges locatives et déductibles des revenus sur location. Apprenez-en plus sur cette opération immobilière !

Quels sont les intérêts d’emprunt à déduire des revenus locatifs ?

Selon le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP), les contribuables soumis au régime d’imposition ont la possibilité de prélever de leurs revenus nets (sur immobilier) les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition, l’agrandissement, la construction, la conservation ou l’amélioration des biens immobiliers locatifs.

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Ainsi, les intérêts d’emprunt déductibles concernés par la déduction sont donc liés aux crédits ayant pour objectif :

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• L’acquisition, l’agrandissement et la construction du logement : L’emprunt peut servir à financer l’acquisition d’un terrain à bâtir pour la construction d’un logement à louer.
• La conservation du bien immobilier : il s’agit des crédits alloués à des dépenses directement liées au logement à louer et qui se révèlent indispensables à la conservation de la propriété du bien.
• L’amélioration ou la réparation du logement : les intérêts d’un emprunt permettant de prendre en charge les travaux de rénovation du bien loué peuvent également être déduits des recettes locatives.
• La police d’assurance à substituer à un prêt : elle doit avoir pour objet l’acquisition, la conservation, l’amélioration ou la réparation du logement.

Par ailleurs, les différents frais : frais de constitution du dossier, frais de garantie, de mainlevée, agios et commissions bancaires (relatifs à l’emprunt) sont aussi déductibles des revenus locatifs.

Quel est le mode de calcul de la déduction des intérêts d’emprunt ?

La déduction des intérêts tient compte de la base imposable après prélèvement des autres charges locatives. Elle réduit donc le résultat fiscal avant l’application de l’impôt.

En tant que propriétaire du logement, vous ne pourrez déduire des recettes locatives que les intérêts effectivement supportés durant l’exercice fiscal d’évaluation. La somme totale des intérêts déductibles doit égaler les montants qui ont été effectivement utilisés lors des travaux de rénovation ou de construction.

À la différence de la résidence principale, la règlementation n’a prévu aucune limite pour la somme ouvrant droit à la déduction des intérêts d’emprunt en matière d’investissement locatif.

Pour estimer les intérêts d’emprunt sur un exercice, il faudra se baser sur le taux moyen sur un an et non sur le taux effectif global. Les intérêts versés chaque année seront ensuite ajoutés au résultat obtenu pour être reporté finalement sur la déclaration d’impôts.

Les conditions à remplir pour bénéficier de la déduction des intérêts d’emprunt

La première condition est que le logement doit être loué nu. Il ne peut donc pas être meublé ou destiné à un usage autre que l’habitation. La location doit aussi être soumise au régime fiscal des revenus fonciers et non au régime micro-foncier.

Les intérêts doivent concerner un emprunt contracté pour financer l’achat, la construction ou encore les travaux du logement locatif nu. Les frais de dossier liés à cet emprunt peuvent aussi être déduits.

Dans le cas où vous avez souscrit plusieurs crédits immobiliers pour vos investissements locatifs, il est possible de cumuler la déduction des intérêts d’emprunt pour chacun des prêts en fonction du taux effectif global appliqué et dans la limite des plafonds établis par la législation fiscale en vigueur.

Toutes les charges afférentes aux biens immobiliers loués tels que les primes d’assurances habitation ainsi que tous autres frais inhérents peuvent aussi faire l’objet d’une défiscalisation selon leur nature.

Pensez à bien préciser qu’il existe une clause anti-abus qui permet à l’administration fiscale de remettre en cause votre droit à cette réduction si elle constate que celui-ci a été utilisé abusivement afin de diminuer votre impôt sur le revenu.

Les erreurs à éviter lors de la déclaration fiscale des intérêts d’emprunt immobilier locatif

La déduction des intérêts d’emprunt immobilier locatif est une réduction fiscale très prisée par les investisseurs immobiliers. Vous devez bien remplir votre déclaration fiscale pour éviter tout risque de redressement fiscal.

Voici quelques erreurs courantes à éviter lors de la déclaration fiscale des intérêts d’emprunt immobilier locatif :

• Déclarer des frais qui ne sont pas éligibles : vous devez vérifier que tous les frais et charges que vous souhaitez déduire sont effectivement éligibles à cette réduction fiscale. Les travaux réalisés dans un logement meublé ou destiné à un autre usage que l’habitation ne peuvent, par exemple, être inclus.

• Ne pas tenir compte du plafonnement annuel : le montant maximum annuel pouvant être déduit au titre des intérêts reste limité selon le nombre et la nature des biens loués. Il varie en fonction du type d’investissement locatif (neuf ou ancien) ainsi que de votre situation personnelle.

• Oublier de préciser certaines conditions liées au prêt contracté : afin d’éviter toute confusion avec un crédit personnel qui n’est pas admissible aux avantages fiscaux prévus pour les emprunts immobiliers, assurez-vous bien qu’il s’agit ici uniquement d’un prêt contracté pour financer l’achat ou les travaux relatifs aux biens immobiliers loués.

Vous devez être vigilant en ce qui concerne la déduction des intérêts d’emprunt immobilier locatif. En cas de doute, faites appel à un expert-comptable spécialisé en fiscalité immobilière pour vous aider à éviter les pièges et respecter les obligations légales liées aux investissements immobiliers locatifs.

Si vous souhaitez bénéficier pleinement des avantages fiscaux offerts par la déduction des intérêts d’emprunt immobilier locatif, assurez-vous que toutes les conditions sont remplies et évitez les erreurs courantes lors de votre déclaration fiscale.